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房企多元化知易行难核心业务贡献仍显不足毛马唐细果嵩草血满草香花球兰康松小檗

2022-09-13 08:44:46 马唐

房企多元化“知易行难”核心业务贡献仍显不足

由于传统的住宅销售业务容易受到政策和市场的影响而陷入波动，近年来，房地产企业不断进行多元化尝试，从传统的商业、酒店、物管、金融等衍生市场，到近年来兴起的特色小镇、长租公寓等领域，再到与传统业务关联对废纸和纸张价格构成支持度不高的医疗、能源等。

(资料图片来源于络)

从已经公布2017年半年报的企业来看，非核心业务的表现可谓有喜有忧。总体来看，物管领域给企业带来的业绩贡献在不断增加；长租公寓、特色小镇、共享办公等风口业务的布局，目前仍处在摸索阶段；部分房企进军的一些全新领域，如新能源等，业务进展则不尽人意。

分析人士指出，多元化战略的成功与否，不仅与新领域所处的发展阶段、市场前景有关，又和房企的战略布局、运营能力等密不可分。但总体而言，由于房企多在近几年开始实施多元化布局，从时间周期上看，这些业务并未真正迎来收获期。

物管业绩普遍增长

由于与传统业务关联度较高，专注后居住阶段服务的物管业务，是房企最早布局的领域之一。从上半年的业绩来看，这部分业务的增长相对较好。

中海旗下的中海物业于2015年10月在香港联交所上市，是较早分拆上市的物业公司之一。今年上半年，中海物业实现收入13.08亿港元，同比增长4.1%；毛利润为3.94亿港元，增长27.1%。

同期毛利率为30.4%，其中物业服务板块的毛利率由去年同期的22.0%提高至28.0%，增值服务板块毛利率则由52.7%提高至55.8%。

远洋集团旗下的物业服务板块远洋亿家在新三板上市。根据远洋集团财报，上半年远洋亿家为集团带来营业收入约人民币5.8亿元，同比增长17%；实现净利润约人民币8900万元，同比增长84%。

一些并未做出分拆的公司，也录得该项业务的大幅增长。

上半年，金科的社区服务业务进驻城市已达85个，在管项目超过400个。期内该项业务实现营业收入4.53亿元，同比增长约54%。同期，禹洲地产旗下的物业管理服务公司录得物业管理费收入为人民币1.17亿元，同比增长90.89%。

上述业绩可被视为物管业绩的缩影。由于潜在市场巨大、利润率高，不少房企将物业管理业务作为发展重点并提前布局。较秃子楝树早布局的房企，如今都已实现规模化运营。

经过最初的探索后，一些企业的物管业务已经尝到规模化布局的甜头。某券商人士向21世纪经济报道表示，规模不仅是物管业务盈利的基本保证，同时也是未来实施并购重组、发力衍生业务的必要因素。

中信建投一份报告称，2014年到2016年是社区O2O市场的探索期。从2017年开始，该市场进入启动阶段，市场优胜劣汰，社区物业的价值将得以完全体现。2020年以后，市场将逐步进入高速发展期和应用成熟期，社区物业与房产、家装、金融的协同价值越来越显著。且大数据、社区金融等的发展，将使得社区物业市场更加成熟。

但从目前来看，除彩生活等个别企业外，物管业务对母公司的业绩贡献并不高。如上半年远洋亿家的收入占集团总收入比重不足3%，净利润占比也仅为3.3%；金科、禹洲物管业务的营收占比则在4.3%和1.6%。

风口业务尚需时间

房企另一项传统的多元化领域为商业，主要分为销售型和投资型。在度过粗放式的散售阶段后，如今房企对商业物业的操作主要表现为投资型，即以持有和运营为主，谋求租金和管理费收入。

出于政策和市场的双重原因，近年来，越来越多房企将商业运营的模式延伸到住宅、工业、文旅及综合体等业态，在业绩报表中多将其统称为投资型物业。其中，长租公寓、特色小镇和联合办公的运营成为新热点。

今年上半年，房企投资型物业的业绩普遍向好。华润置地的投资型物业租金收入为40亿港元，同比增长13.2%；龙湖的租金收入为人民币11.4亿元，同比增长28.8%；新城控股12家吾悦广场实现租金及管理费收入3.44亿元。

企业将原因主要归结为写字楼、商品等物业出租率提升，以及租金水平提高。但除华润、北辰等少数企业外，房企投资型物业的收入和利润占比普遍不高。

此外，房企投本实验表明动物机体对不锈钢丝制作的支架具有良好生物相容性支架置入后血管壁未见炎性及坏死改变资型物业的业绩，主要来自于商铺、写字楼、酒店等传统商业地产领域。长租公寓、共享办公、特色小镇等新兴风口业务尚未形成实质性业绩贡献。

公告显示，今年上半年，龙湖长租公寓产品冠寓的租金收入，仅占投资型物业租金总收入的0.3%，也即柄盖蕨约300多万元。截至今年7月，冠寓仅进入7个城市，运营了10个项目。

在共享办公领域，SOHO中国并未公布其相应产品SOHO3Q的业绩。有分析人士指出，由于该类产品所占比重较低，预计其租金贡献微不足道。

特色小镇也面临类似问题。奥园的管理层在业绩会上大谈特色小镇，并称拟将文旅地产分拆上市。但其现有的特色小镇产品均处于前期运作及开发阶段，根据管理层的表态短序越桔，最快也要在今年下半年形成业绩。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，与传统转型方向相比，上述风口业务起步较晚，投资回报周期相对较长，且部分产品(如特色小镇)的盈利模式尚不清晰，因此难以在短期内形成收入。即便以轻资产形式运作，但因运营中的专业性强，要形成稳定的业绩贡献也需要时间。

多元化尚未迎来收获期

房企进行多元化尝试已成风气，除前述方向外，还包括养老、医疗、物流、文旅、体育、金融、消费等领域。其中有些领域能够与传统地产业务产生协同效应；有些则并无明显关联，如金科涉足的风电、光伏等新能源领域。

企业布局多元化的契机也不相同。既有主动落子，也有被动调整，还有机缘巧合下的顺势布局。2015年8月，蓝光发展借壳迪康药业上市，之后便利用后者的壳资源，涉足生物医药领域。

房企实施多元化的目的各有不同，但大致可以分为三类：助力主营业务；培育新的增长点；形成协同效应，共同发展。北京某房企人士向21世纪经济报道表示，即使布局同一领域，也可能有不同目的。如金融，既可以作为新的增长点，又能够为房地产业务融资提供便利。

该人士表示，如果目的是助力主营业务，就不能以业绩的好坏来判断多元化成功与否。相反，如果作为新的业务增长点，则需要看经营业绩是否达到预期。

根据公告，在新能源方面，金科上半年完成上发电1.8亿度，同比增长约22%；实现发电收入约7365万元，同比增长约14%。虽然业绩有所增长，但考虑到在新能源领域再造一个金科的目标，这一业绩并不能令人满意。

事实上，综合已经发布中报的房企，除华夏幸福等极少数企业外，无论在业绩占比还是利润贡献上，非房地产业务鲜有挑大梁者。受访者普遍指出，多元化的逻辑虽然清晰，真正操作起来却非易事。

上述房企人士指出，10年前，时任万科集团董事长的王石还曾公开表态万科只做住宅。这也侧面反映出，大部分企业实施多元化布局的时间较晚。从时间周期上看，大部分业务并未迎来真正的收获期。

与此同时，多元化业务对企业的要求较高。严跃进表示，从开发商到运营商的角色转变，是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等，并非一蹴而就。

此外还需考虑到资本市场的要求。有些多元化业务虽然利润率较高，但投资回报周期长，除非大规模布局，否则短期内很难产生足够的营收规模，亦难以在资本市场收获较好的估值和评级。如特色小镇目前并无成熟的盈利模式；长租公寓的运营难度之大被业界公认，且利润率相对不高。

大部分受访者认为，从长远来看，增量房地产市场的红利正逐渐减退，多元化布局仍将是企业转型的大趋势。对于较早布局的多元化业务，其业绩将在未来数年得到检验；近几年布局的多元化领域，则需要更长时间来考量。

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而从2008年6月1日限塑令实行后